近期，資本市場大幅調整，其中的物業板塊也仍處于估值探索階段。不過有經驗的投資者應該知道，盡管公司股價短期會受市場環境與熱度因素所影響，但長期終將回歸公司基本面。因此，現階段應該尤為關注未來確定性較強、盈利增長有支撐的標的。

基于此，筆者關注到即將登陸港交所舞臺的東原仁知服務 ( 02352.HK ) 。招股書顯示，東原仁知服務所募資金中 65% 將用于戰略投資、合作及收購，擴大公司物業組合及業務規模；16.5% 將用于提高服務質素并沿著物業管理價值鏈擴展服務范圍。可見，東原仁知服務將借助此次資本賦能的力量，加速推動公司規模化、品質化的經營發展，進一步夯實自身的行業地位和競爭優勢。

通過翻看招股書，筆者對東原仁知服務的基本面情況進行了研究，得出幾個值得投資者關注的要點，如下所示。

1、處于高價值賽道

于投資而言，在政策支持的行業中尋找優質標的是一個基本思路。

當前，探索房地產新發展模式是政策支持的重要方向。從發展趨勢來看，房地產發展的重心將由重資產型的投資開發模式轉向輕資產的運營模式。物業管理作為輕資產運營模式的一個重要代表，勢必將獲得更加廣闊、更有效益的發展前景。

同時看到，后疫情時代中，物業行業在參與公共衛生事件所發揮的社會治理優勢，也在促使物業行業加快速度參與到城市發展的路徑中，為整個行業注入新活力。據此認為，物業行業正在迎來非常好的發展黃金時期。

2、占據區位優勢，成長性突出的老牌物企

進一步聚焦到東原仁知服務本身，據招股書所示，成立于 2003 年，東原仁知服務從事物管行業長達 19 年，是國內歷史悠久、經驗豐富的物業管理服務提供商。

市場布局方面，東原仁知服務立足于長三角和西南地區，通過對局部區域的精心經營，打造出了在局部市場的獨特優勢。資料顯示，東原仁知服務在 2021 中國物業服務百強企業排名中位列第 20 名，在西南地區和長三角地區的公司中排名第 5 名和第 9 名。從成長速度來看，東原仁知服務在長三角地區及中國西南地區的增長率位列第二及第三。

在規模化的過程中，東原仁知服務錨定具備高增長潛力，業務版圖也擴展至全國。截至 2021 年 12 月 31 日，東原仁知服務有 325 個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國 16 個省、自治區及直轄市的 51 個城市，總在管建筑面積約為 28.2 百萬平方米。

3、多元增長引擎，指向未來盈利的可持續性

從收入結構來看，東原仁知服務的三條業務線相輔相成，包括物業管理服務、小區增值服務和非業主增值服務。

截至 2021 年年末，物業管理服務是東原仁知服務的核心業務，貢獻營收 6.29 億元，占比 52.7%；社區增值服務貢獻營收 2.87 億元，占比 24%；非業主增值服務貢獻營收 2.78 億元，占比 23.3%。

（來源：公司招股書）

在物業管理行業市場化的過程中，" 多業態 " 經營是不能忽視的一步。因此盡管業務板塊沒有脫離行業框架，但東原仁知服務在管理業態開拓了新的服務空間和可能。

除了住宅小區外，東原仁知服務將服務的觸角延伸至日益多樣化的非住宅物業，比如商業物業、醫院、政府樓宇、產業園及學校，既形成了管理業態多元化、專業化、差異化的核心優勢，也為自身培育了新的業績增長點。

數據顯示，2019-2021 年，東原仁知服務非住宅物業營收的復合年增長率高達 102.8%；營收占比方面，非住宅物業的營收占比由 2019 年的 24.8% 增長至 2021 年的 41.7%，以住宅 + 非住宅業態雙輪驅動業績增長。

不斷擴大的能力圈和豐富的創收渠道，將提高東原仁知服務的市場份額，更有效地保障未來的成長性。

4、堅守長期主義，高度重視發展質量

回歸物管行業的本源，服務品質仍是物企的核心競爭力。尤其是在疫情常態化的時代背景下，服務力不僅關系著業主滿意度，也關系著物企的品牌價值和市場影響力，進而決定了物企的長期發展質量。

在這一點上，東原仁知服務無疑為行業樹立了清晰的坐標。招股書顯示，東原仁知服務高度重視客戶反饋：通過設立 400 服務熱線以記錄、處理及響應反饋、建議和投訴；通過「原管家」與客戶密切互動并收集相關意見；此外，東原仁知服務還委聘獨立專業機構協進行自我評估和提升。

通過對長期主義經營理念的堅守，東原仁知服務贏得了市場的高度認可。于 2019 年及 2021 年，根據第三方專業評估機構北京賽惟咨詢公布的客戶滿意度報告，東原仁知服務均獲授 " 中國物業行業客戶滿意度第 1 名 " 的殊榮。

總結來看，東原仁知服務的基本面質地優異，近年來公司也取得了高速增長的亮眼成績：東原仁知服務的收益由 2019 年的 5.59 億元增長至 2021 年的 11.93 億元，復合年增長率達 46.1%；凈利潤則由 2019 年的 2560 萬元增長至 2021 年的 1.30 億元，復合年增長率達 125.3%。

最后，筆者整理了年內新上市物企的核心數據，雖然各家披露數據的時間截點略有不同，但仍舊可以看到東原仁知服務在管理規模、營收復合增速及凈利潤復合增速方面表現優異，一定程度上說明其是當下投資者可以關注的標的之一。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 赴港上市