本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

時(shí)至今日，房企仍面臨流動性壓力。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022 年 4 月份，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行 63 筆，較上月減少 23 筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約 617 億元，環(huán)比減少 30%，同比減少 34%。其中，4 月境內(nèi)債券融資 530 億元，環(huán)比減少 25.4%，同比減少 32.7%；境外方面，境外融資折合人民幣約 87 億元，環(huán)比減少 47.9%，同比減少 41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于 15%。

整體來看，2022 年 1-4 月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約 2350 億元，同比下降 41%，降幅較今年一季度收窄 2 個(gè)百分點(diǎn)。

針對于房企融資不易問題，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向時(shí)代周報(bào)記者表示，受風(fēng)險(xiǎn)偏好影響，資金主要流向信用好的國央企、頭部民企，中小房企難以觸及。存量風(fēng)險(xiǎn)仍未化解，到期債務(wù)尚未償還，難以啟動新一輪融資。

除上述問題外，房企還面臨著銷售端的問題?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022 年 1-3 月房企銷售回款為 18621 億元，同比下降 27.3%，較 1-2 月的累計(jì)降幅 23.9% 進(jìn)一步擴(kuò)大。

克而瑞地產(chǎn)研究分析認(rèn)為，主要由于當(dāng)前市場信心仍處于修復(fù)期，3 月全國商品住宅成交面積環(huán)比降 2%（2021 年、2019 年、2018 年和 2017 年同期分別環(huán)比增 7%、12%、6% 和 7%），2022 年 " 金三 " 不再，新房市場仍處于下行期。

回款不暢，同時(shí)再疊加融資收緊，房企無法通過借新還舊償還債務(wù)，目前，仍然面臨著不小的債務(wù)壓力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022 年 4 月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)凈額 396 億，償債缺口回升到 400 億規(guī)模，房企債務(wù)承壓。

在此背景下，政策暖風(fēng)頻吹。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2022 年 4 月 29 日至 5 月 5 日七天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵和放松類調(diào)控政策 22 次，與三月全月水平持平。

時(shí)代周報(bào)記者了解到，近期，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、深交所陸續(xù)出臺房地產(chǎn)金融措施，提出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持房企發(fā)債等合理融資需求。

5 月 4 日，深交所發(fā)布《關(guān)于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)若干措施的通知》（以下簡稱：通知），《通知》提出多項(xiàng)措施支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中包括支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，即支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

而上述政策提到的 " 鼓勵優(yōu)質(zhì)房企并收購 " 等措辭并非首次出現(xiàn)。2021 年年底，央行和銀保監(jiān)會就出臺了 " 并購貸 " 政策——鼓勵銀行穩(wěn)妥有序地開展并貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)或遇困的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

此后，房企的融資渠道被進(jìn)一步拓寬。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，有華潤置地、碧桂園、旭輝、新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家國營、民營房企獲得并購融資額度。

2022 年 1 月，招商銀行分別授予華潤置地 200 億元、華潤萬象生活 30 億元并購融資額度；2 月，招行和浦發(fā)銀行共計(jì)授予大悅城控股 200 億并購融資額度，交通銀行也給五礦地產(chǎn)提供 100 億元并購授信額度。

3 月，碧桂園獲得招商銀行的 150 億融資額度和農(nóng)業(yè)銀行的 200 億融資額度，總計(jì) 350 億元；美的置業(yè)分別與招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得共計(jì) 390 億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款；新希望地產(chǎn)獲得浦發(fā)銀行 50 億元并購融資專項(xiàng)額度；4 月 21 日，新希望地產(chǎn)再度獲得興業(yè)銀行成都分行 80 億元并購專項(xiàng)融資額度。

不過，并購融資雖然拓寬了房企融資渠道，但收效上還需驗(yàn)證。中指研究院指出，并購額度距離資金到位仍有較長的距離，貸款企業(yè)未必能盡快獲得相應(yīng)資金。截至目前，發(fā)行主體僅有招商蛇口、建發(fā)、保利、信達(dá)、中國鐵建等企業(yè)，發(fā)行總額為 62 億元，惠及面尚待拓寬。

在陳星看來，監(jiān)管、房企、金融機(jī)構(gòu)等多主體、多角度共同發(fā)力，重造行業(yè)信心，才是恢復(fù)融資的根本保證。" 從房企自身來說，應(yīng)抓住當(dāng)前釋放的購房利好政策，推動銷售端穩(wěn)中有進(jìn)；加強(qiáng)現(xiàn)金管理，降低短期流動性風(fēng)險(xiǎn)；面臨流動性風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)要主動與債權(quán)人溝通，積極處置債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)事件帶來的負(fù)面沖擊。"

貝殼研究院認(rèn)為，城市調(diào)控積極調(diào)整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希望被點(diǎn)燃，2022 年是房企關(guān)鍵的一年，房企 " 自我造血 " 的能力也將在一系列積極環(huán)境中加速修復(fù)。

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關(guān)鍵詞： 同比下降