在11月20日央行披露第三期貸款市場報價利率(LPR)中，1年期LPR為4.15%，此前為4.2%;5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%。1年期與5年期LPR分別下調(diào)5個BP，其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來首次下降。

市場普遍認為，1年期LPR屬于中短期，主要給企業(yè)貸款參考;5年期以上屬中長期，主要影響房貸利率。所以此次5年期LPR報價首下調(diào)，市場出現(xiàn)房貸利率隨之下調(diào)的期待。

但市場表現(xiàn)卻并未印證上述邏輯。近日，多個一二線房貸熱門城市傳出利率繼續(xù)上行、額度告急、暫停房貸等消息。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，整體來看房貸利率維持穩(wěn)中有升的局面，僅個別地區(qū)個別銀行出現(xiàn)上下浮動。

央行近日發(fā)布的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》強調(diào)，發(fā)揮貨幣信貸政策促進經(jīng)濟結構調(diào)整的作用，更好地服務實體經(jīng)濟，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

多數(shù)市場人士認為，在房貸政策與市場基本面未見動搖的前提下，房貸利率很難下行。

房貸利率不降反升

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月28日發(fā)布的《2019年11月全國房貸市場報告》(下稱《報告》)，全國房貸利率上行趨勢已持續(xù)半年，并繼續(xù)維持增勢。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP，為相應期限LPR加點68 BP;二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP，為LPR加點100BP。

臨近年底，大部分銀行的房貸利率趨于穩(wěn)定，上調(diào)和下調(diào)房貸利率的銀行數(shù)量均環(huán)比減少，超70%的銀行維持房貸利率穩(wěn)定。但對于高利率城市的房貸，進一步上漲的趨勢仍在持續(xù)，首套房貸款利率最高的城市仍是南寧，利率水平再上漲14BP，已達6.30%。

從北上廣深四個一線城市情況看，房貸均有不同程度的緊張跡象。《報告》指出，2019年11月，上海仍為全國首套房貸款利率平均水平最低城市，但平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低于全國最低下限。

此前有消息稱，廣州建行房貸利率較10月下調(diào)5個基點，但21世紀經(jīng)濟報道記者向建設銀行廣東省分行房貸業(yè)務人士求證獲悉，房貸利率并未下調(diào)。北京和深圳的房地產(chǎn)中介人士也對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前房貸利率保持穩(wěn)定。

對于隨著LPR調(diào)整出現(xiàn)的利率下行，業(yè)內(nèi)人士給出了一種解釋。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦指出，對于大部分城市而言，LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準的變化，實際利率水平主要還是受當?shù)卣{(diào)控政策的影響，并反映在加點數(shù)上。對已在銀行按LPR新規(guī)簽訂合同但未放款的購房用戶，11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”。

但這并不意味著11月20日之后的新用戶，房貸利率都能下降5個BP。對于11月20日后簽訂的新合同，銀行可以改變加點數(shù)，其大框架仍是在滿足當?shù)胤抠J利率下限的基礎上進行調(diào)整。即，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發(fā)生變化，LPR下調(diào)后，多數(shù)銀行可能會提高加點數(shù)，以保證實際利率水平滿足下限要求，或保持利率穩(wěn)定。

李萬賦進一步指出，可以肯定的是，在LPR下行的預期下，簽訂合同和放款期限之間存在的時間差，有可能帶來購房用戶實際利息支出小于簽訂合同時的預期水平，對于這類用戶算是個小驚喜。

但市場人士仍普遍認為，房貸利率走勢將維穩(wěn)為主，短期看之前受新規(guī)影響較大的城市，可能會有所下調(diào)，以削弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響。

停貸系季節(jié)性因素

臨近年尾，不少房貸熱門城市的部分銀行出現(xiàn)暫停房貸的情況，主要集中在長三角的二三線城市。近日，有媒體報道稱這種停貸影響區(qū)域進一步擴大，深圳等一線城市也出現(xiàn)部分銀行暫停房貸的跡象。

21世紀經(jīng)濟報道記者向建設銀行深圳分行、平安銀行深圳分行和深圳房地產(chǎn)中介業(yè)務人士求證獲悉，深圳并未出現(xiàn)暫停房貸情況，只是臨近年末，額度緊張，需要排隊放款。

此外，一位股份行房貸業(yè)務人士提示購房者，房貸主力銀行在各地存在差異，但整體看以四大行為主，一些股份行和城商行本來房貸業(yè)務就開展得不多，他們的額度調(diào)整和利率變化，對市場影響有限。目前的放款周期延長和暫停貸款都屬正常現(xiàn)象，目前全行業(yè)均優(yōu)先保證普惠貸款額度。

21世紀經(jīng)濟報道記者還了解到，額度緊張導致的房貸放款時間延長，在全國范圍內(nèi)較為普遍。北京、廣州、深圳、珠海、南昌、南京等多地，均出現(xiàn)不同程度的排隊放款情況。這延續(xù)了年尾房貸額度緊張的慣例，目前等放款時間多在1個月以上。在往年初，不少地區(qū)額度充裕時期，放款周期僅一周左右。

另一方面，年底房貸額度緊張也有利于房貸利率維持穩(wěn)定，因為放款延緩，LPR的下調(diào)傳導到新增房貸利率的速率將降低。年底前多數(shù)城市的房貸利率保持基本平穩(wěn)，而年后房貸利率是否可以實現(xiàn)市場穩(wěn)中有降的期待，還待時間檢驗。

關鍵詞： LPR下調(diào) 房貸