在中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)樓市后的次日，已有一城對樓市政策進(jìn)行微調(diào)。12月13日，廣州市南沙區(qū)登上“因城施策”的早班車，提出在南沙區(qū)工作的本科以上人才，在區(qū)內(nèi)購房不設(shè)戶籍、社保和個稅限制。

多位專家向時代周報記者表示，未來或有更多城市加入微調(diào)陣營，但穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)，以及“房住不炒”仍是基調(diào)。

“經(jīng)過這一輪的調(diào)控，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場也已經(jīng)基本穩(wěn)住，遏制住了房價上漲勢頭。”交通銀行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智向時代周報記者表示。

12月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年11月70城房價數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

數(shù)據(jù)顯示，2019年一手住宅銷售均價上漲城市共44個，較10月進(jìn)一步減少6個。在二手住宅方面，10月曾有35個城市二手住宅銷售均價下降，引起大眾關(guān)注，但從11月的情況來看，這一降勢有所收窄，11月二手住宅銷售均價下降城市回縮至33個。

在上述背景下，“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策依然是‘因地制宜’‘以穩(wěn)為主’，只有在地產(chǎn)下行壓力較大的地區(qū)和時點，地產(chǎn)政策才有可能邊際放松。”國金宏觀邊泉水團(tuán)隊預(yù)測。

人才、落戶成樓市調(diào)整窗口

12月10―12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京進(jìn)行。12日晚間，新華社受權(quán)發(fā)布中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報全文，其中對房地產(chǎn)工作表示：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

時代周報記者注意到，在2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中，對保障軌僅提及“完善……住房保障體系”，但今年筆墨加重，且細(xì)致提出了城市更新、存量住房改造、老舊小區(qū)改造、租賃住房等具體工作。

“從高層決心來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控延續(xù)了‘三穩(wěn)’和‘房住不炒’要求。在這種基調(diào)下，房地產(chǎn)難以‘大起’，對投資的提振和經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也有限。但投資拉動依然需要一些措施，所以住房工作中的保障房、老舊小區(qū)改造、租賃住房工作被提了上來。”國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部新動能研究室副主任鄒士年在接受時代周報記者采訪時表示。

但整體來看，“當(dāng)下房地產(chǎn)市場運行仍處合意區(qū)間，市場下行壓力整體可控。”克而瑞地產(chǎn)研究中心分析指出，“未來在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)‘壓艙石’作用以及‘房住不炒’基調(diào)下，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)。政策將繼續(xù)堅持‘房住不炒’，落實一城一策、因城施策的長效調(diào)控機(jī)制，夯實城市政府主體責(zé)任，切實把‘三穩(wěn)’目標(biāo)落到實處。”

對于未來各地的調(diào)控走勢，太平洋證券房地產(chǎn)首席分析師徐超分析道：各城市的政策大概率會以“人才”“戶籍”等力度較小的形式體現(xiàn)，其中融資政策放松的可能性就是最小的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心詳細(xì)指出，預(yù)計2020年地方調(diào)控將“外松內(nèi)緊”—各城市將根據(jù)地方市場實際情況調(diào)整政策走向，但“四限”仍將延續(xù)。從具體政策來看，2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻、逐步放開人才購房限制。在金融端，預(yù)計2020年房地產(chǎn)融資將邊際改善，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性;在住房貸款方面，預(yù)計2020年房貸利率大概率會穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。

但是“這些小幅放松政策對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場未必能帶來立竿見影的效果。由于今年7月份政治局會議提出了‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’，因此認(rèn)為短時間內(nèi)不會出現(xiàn)大力度的刺激房地產(chǎn)的政策”。徐超表示。

存量房金融政策支持力度或加大

作為房地產(chǎn)市場最重要的影響因素，當(dāng)前金融端仍在嚴(yán)控。

12月13日，央行召開黨委擴(kuò)大會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，研究部署貫徹落實意見。其中對于明年的金融工作，重點指出：要突出金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)。堅持“房住不炒”，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控。

“該部署體現(xiàn)了‘房住不炒’的定位。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對時代周報記者指出，但該政策也可視實際情況微調(diào)。張宏偉繼續(xù)解釋道：“房企也要謀生。當(dāng)前，各房企正在通過降價走量等方式來回籠資金，試圖緩解企業(yè)資金難題。但如果降價也未能緩解房企資金壓力，而監(jiān)管又持續(xù)走強(qiáng)的話，則不排除房企將面臨債務(wù)違約或資金斷裂的風(fēng)險。這一情形，無論是對房企還是整個金融系統(tǒng)，都會產(chǎn)生影響。”

張宏偉同時提醒，任何市場若出現(xiàn)“炒房”苗頭或房地產(chǎn)市場上行風(fēng)險，都會迅速迎來政策轉(zhuǎn)向。“2016年10月份以來，我國樓市政策基本上是以平均7個月一個小周期的周期在變化。如果市場再次過熱，政策完全可以再度收緊。”

“保障軌”的工作則值得關(guān)注。“中央經(jīng)濟(jì)工作會議將存量住房、老舊小區(qū)的更新改造放在了重要位置。(這說明)房地產(chǎn)市場促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、改善民生的政策著力點將轉(zhuǎn)向存量升級改造。” 中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向時代周報記者表示。

“本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)一大看點是存量房的改造更新，其中重點提到了加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。預(yù)計2020年存量房更新改造投資將保持較大規(guī)模，金融政策支持力度可能加大，一定程度上穩(wěn)定了住房地產(chǎn)投資。”劉學(xué)智向時代周報記者詳細(xì)解釋道。

“公報中還提到大力發(fā)展租賃住房，在住房供給較為緊缺的城市，可能加大租賃住房規(guī)模。但客觀上說，過去幾年試行的租賃住房改革效果并不理想，主要在于缺乏好的租賃住房發(fā)展模式，找不到好的盈利模式和資金回籠方式。”劉學(xué)智緊接著指出。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時代周報記者表示，我國住房租賃市場經(jīng)過多年發(fā)展后，已經(jīng)逐漸形成廉租房、公租房、市場分散出租、長租公寓、租賃住宅等多元化、分梯級的供應(yīng)體系，“當(dāng)前市場存在的問題大多是市場分散出租難以管理、長租公寓盈利模式不明朗等問題，針對這部分問題，近兩年監(jiān)管已經(jīng)在發(fā)力。未來，隨著企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)在租賃市場的占比越來越重，市場的管理和發(fā)展也會越來越方便”。(謝中秀)

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