乘坐北京地鐵房山線到蘇莊站，出地鐵站再經(jīng)過(guò)約20分鐘的車(chē)程，才能抵達(dá)限競(jìng)房項(xiàng)目之一—豐臺(tái)區(qū)青龍湖大湖風(fēng)華的項(xiàng)目售樓處。別急，該售樓處距實(shí)際項(xiàng)目位置還有2.8公里的距離。

2019年12月29日，從市三環(huán)內(nèi)乘公共交通經(jīng)過(guò)兩個(gè)小時(shí)、近40公里的車(chē)程后，時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到了位于青龍湖的大湖風(fēng)華售樓處。

從售樓處出來(lái)返程中，由于道路還沒(méi)修好，經(jīng)過(guò)10多分鐘的等待，記者才終于打上車(chē)。司機(jī)對(duì)記者說(shuō)：“在這地方買(mǎi)房，就算是晚上自己開(kāi)車(chē)也得掂量掂量。”

距離太遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不完善，這不僅是位于青龍湖的限競(jìng)房項(xiàng)目面臨的尷尬，也反映出北京市滯銷(xiāo)的限競(jìng)房項(xiàng)目面臨的共同問(wèn)題。

時(shí)代周報(bào)記者梳理目前北京限競(jìng)房項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，限競(jìng)房項(xiàng)目分布最密集的五大區(qū)域分別位于大興、豐臺(tái)、順義、昌平以及房山。這其中只有豐臺(tái)屬于主城區(qū)，其他都為近郊區(qū)。

此外，目前北京在銷(xiāo)的限競(jìng)房項(xiàng)目主要集中在五環(huán)到六環(huán)之間。上述的青龍湖雖然屬于豐臺(tái)區(qū)，但卻位于近六環(huán)的位置。

購(gòu)房者猶豫不決

2018年從華南某大學(xué)建筑系畢業(yè)的王凡(化名)，在父母的支持下決定在北京購(gòu)入自己的首套住房。

“我也是剛來(lái)北漂，發(fā)現(xiàn)通勤時(shí)間太長(zhǎng)了。我的選房要求就是最好離單位近一些，戶型稍微好一些，”王凡這樣對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。在反復(fù)比較后，他還是更傾向于選擇城區(qū)內(nèi)交通方便的二手房。

“少置換”甚至“一步到位”是張衡(化名)的主要購(gòu)房需求。張衡在2019年12月27日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“置換的成本太高，各種稅費(fèi)加中介費(fèi)，最高能占到房?jī)r(jià)的8%─12%”。

“但限競(jìng)房適合工作、家庭生活都很穩(wěn)定的人。像我這種目前在望京，未來(lái)可能去西二旗或者亦莊工作，因此不太適合限競(jìng)房，”張衡這樣對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋。

事實(shí)上，確實(shí)有一些位置優(yōu)越的限競(jìng)房項(xiàng)目，但很快便一搶而空。包括位于三環(huán)內(nèi)的佑安府、天恒學(xué)院里;三環(huán)外的金融街融府、西城天鑄;四環(huán)邊的電建洺悅苑、橡樹(shù)瀾灣等。以橡樹(shù)瀾灣為例，二期開(kāi)盤(pán)有2031人參與搖號(hào)，爭(zhēng)搶688套房源。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，自首批限競(jìng)房于2018年6月10日入市以來(lái)，截至目前已有66個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)100期。按比例來(lái)看，近兩年限競(jìng)房在商品住宅供應(yīng)中占比達(dá)到七成。

此外，五、六環(huán)之間是限競(jìng)房主要供應(yīng)區(qū)域，累計(jì)供應(yīng)了54塊地，其中大部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)入市。該區(qū)域累計(jì)供應(yīng)住宅面積合計(jì)為504萬(wàn)平方米，平均大約有5萬(wàn)套住宅。

2019年12月29日，一位房企工作人員在對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)限競(jìng)房成交較為理想外，房山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)的青龍湖、昌平的北七家未來(lái)科學(xué)城以及大興的瀛海、舊宮等部分區(qū)域都面臨較大的去化壓力。

時(shí)代周報(bào)記者在走訪中也了解到，即使在同一片區(qū)，交通便利的限競(jìng)房項(xiàng)目去化率也要更好一些。例如位于昌平的華潤(rùn)理想城以及和悅?cè)A璽均已基本去化完畢。

2019年12月27日，某置業(yè)顧問(wèn)在向時(shí)代周報(bào)記者介紹，離上述兩項(xiàng)目不遠(yuǎn)的金辰府，首期開(kāi)盤(pán)去化率只有三分之一，主要原因還是離地鐵較遠(yuǎn)。

入市項(xiàng)目80%遭遇虧損

由于限售政策“攔路”，從開(kāi)發(fā)商交房到拿到房產(chǎn)證，再到五年的限售期過(guò)去，前后周期長(zhǎng)達(dá)8─10年，也讓像王凡、張衡一樣的購(gòu)房者對(duì)限競(jìng)房抱有猶豫態(tài)度。

58安居客首席分析師張波在12月30日告訴時(shí)代周報(bào)記者，限競(jìng)房由于先行限定房?jī)r(jià)，存在未來(lái)和市場(chǎng)相比有優(yōu)勢(shì)的可能性，限售是基于防止炒房來(lái)考量設(shè)置的。

時(shí)代周報(bào)記者在走訪中了解到，為了加快去庫(kù)存，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打起了價(jià)格戰(zhàn)，降價(jià)30萬(wàn)元成為常態(tài)。

據(jù)悉，2019年11月開(kāi)盤(pán)的金辰府項(xiàng)目，拿地時(shí)的限售均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米，而開(kāi)盤(pán)實(shí)際成交價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，降幅接近15%。在時(shí)代周報(bào)記者前往該樓盤(pán)咨詢時(shí)，項(xiàng)目中介稱(chēng)目前有特價(jià)房推出，相當(dāng)于均價(jià)僅4.1萬(wàn)元/平方米。如果以89平方米的住房為例，特價(jià)房最終的價(jià)格相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商折讓了36萬(wàn)元。

位于青龍湖的大湖風(fēng)華，折價(jià)同樣不少。據(jù)悉，該項(xiàng)目拿地時(shí)的限售均價(jià)為3.72萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)實(shí)際成交價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米。在時(shí)代周報(bào)記者前往該樓盤(pán)咨詢時(shí)，項(xiàng)目中介講述，加上贈(zèng)送面積單位均價(jià)只相當(dāng)于3.02萬(wàn)元/平方米。以該項(xiàng)目最小的89平方米的戶型計(jì)算，折合每套直降25萬(wàn)元。

中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，限競(jìng)房的平均成交價(jià)為46449元/平方米，環(huán)比每平方米減少了1000元，套均價(jià)則環(huán)比減少了83萬(wàn)元，成交價(jià)格持續(xù)走低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在12月29日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“整體來(lái)看，北京限競(jìng)房市場(chǎng)入市項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損。”

但在一些企業(yè)看來(lái)，市場(chǎng)上大量供應(yīng)的同質(zhì)化限競(jìng)房項(xiàng)目，也給了他們進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。位于昌平高教園區(qū)的國(guó)子郡項(xiàng)目由信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)在12月27日告訴時(shí)代周報(bào)記者：“公司在2004年就拿到了這塊地，捂在手里一直沒(méi)開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在我們項(xiàng)目已經(jīng)是市場(chǎng)上少有的純商品住宅項(xiàng)目，很受歡迎。”

該置業(yè)顧問(wèn)還告訴時(shí)代周報(bào)記者：“目前我們的購(gòu)房者主要是來(lái)自于華為、小米等科技公司的員工。高教園的職工來(lái)這里購(gòu)房的也很多。還有一些早年在回龍觀那邊以幾十萬(wàn)元便宜入手的人，700萬(wàn)元把手上的房子賣(mài)了，全款付這里，還能余下200萬(wàn)元來(lái)養(yǎng)老。”

但另一個(gè)值得注意的問(wèn)題是，隨著目前土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)純商品住宅地塊的供應(yīng)，未來(lái)商品住宅陸續(xù)入市，也將帶給購(gòu)房者更多的選擇。

關(guān)鍵詞： 滯銷(xiāo)樓盤(pán)