3月10日消息，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)(00410.HK)就后者私有化進(jìn)行談判，交易價(jià)值40億美元。

據(jù)悉，黑石集團(tuán)提出的私有化報(bào)價(jià)為每股6港元，較SOHO中國(guó)1月份平均收盤(pán)價(jià)溢價(jià)近100%。當(dāng)日，SOHO中國(guó)在香港暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報(bào)價(jià)4.1港元。

據(jù)知情人士稱(chēng)，有關(guān)交易細(xì)節(jié)預(yù)計(jì)將在未來(lái)幾周內(nèi)敲定。目前SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權(quán)，且他們計(jì)劃在與黑石達(dá)成交易后仍保留少量股份。

黑石或?qū)⒔庸躍OHO中國(guó)的債務(wù)。據(jù)SOHO中國(guó)2019年中期報(bào)告。截至2019年6月底，其負(fù)債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產(chǎn)價(jià)值為87.8億美元。

“PE之王”黑石集團(tuán)創(chuàng)辦于1985年，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等。截至2019年中報(bào)，黑石集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入35.12億美元，凈利潤(rùn)16.94億美元，被視為市場(chǎng)最受歡迎的基金之一。

黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)早有交集。2018年4月，黑石集團(tuán)宣布，前SOHO中國(guó)總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，并出任董事總經(jīng)理一職。

2019年10月，SOHO中國(guó)被傳打包出售辦公樓資產(chǎn)，涉及新建麗澤SOHO在內(nèi)的8處核心項(xiàng)目，估值超過(guò)500億元，在集團(tuán)非流動(dòng)資產(chǎn)中占重要低位。項(xiàng)目將以分批打包的方式尋求出售，計(jì)劃未來(lái)2年內(nèi)完成交易。

據(jù)媒體報(bào)道，此筆交易中，黑石集團(tuán)聯(lián)合GIC公司有意收購(gòu)光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復(fù)興廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目。

彼時(shí)，圍繞潘石屹轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的質(zhì)疑塵囂日上。盡管潘回應(yīng)稱(chēng)：“說(shuō)我跑了都是謠言。”但在轉(zhuǎn)型失利、業(yè)績(jī)跌落的陰影下，SOHO中國(guó)仍被重重迷霧包圍。

早在2014年，SOHO中國(guó)就有收縮之意。當(dāng)年，SOHO中國(guó)82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。潘石屹解釋?zhuān)禺a(chǎn)已經(jīng)不是剛需，SOHO中國(guó)有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買(mǎi)賣(mài)。

此后，潘石屹賣(mài)賣(mài)賣(mài)的腳步加快。2015年，復(fù)星國(guó)際將SOHO中國(guó)外灘8-1項(xiàng)目收入囊中，作價(jià)84.93億元;2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)擺上貨架，國(guó)華人壽以32.97億元收購(gòu);2017年相繼出讓上海虹口SOHO項(xiàng)目、凌空SOHO50%股權(quán)，交易額合計(jì)近85億元。

2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)等9套交易標(biāo)的，預(yù)估總價(jià)值78億元;9月，SOHO中國(guó)就旗下部分商業(yè)項(xiàng)目售與慧泊停車(chē)場(chǎng)投資有限責(zé)任公司，作價(jià)7.61億元;10月，SOHO中國(guó)旗下共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q，傳出有11個(gè)項(xiàng)目打包賣(mài)給筑夢(mèng)之星。

頻繁出售資產(chǎn)背后，是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后連續(xù)下滑的業(yè)績(jī)。

轉(zhuǎn)型“自持”物業(yè)前，SOHO中國(guó)的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來(lái)豐厚回報(bào)。2012年，SOHO中國(guó)營(yíng)收161.43億元，凈利潤(rùn)高達(dá)105.85億元。但潘張二人經(jīng)營(yíng)理念存在分歧，張欣主張重產(chǎn)品、輕銷(xiāo)售，不認(rèn)可潘石屹的低買(mǎi)高賣(mài)手法。

在樓市調(diào)控持續(xù)、商業(yè)地產(chǎn)熱度遇冷后，SOHO中國(guó)于2012年宣布從“銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“自持”物業(yè)，潘石屹?gòu)氐鬃銎鸢夤狻．?dāng)時(shí)，潘石屹預(yù)測(cè)，5年后SOHO中國(guó)租金年收入將超過(guò)40億元。

五年后，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)卻一片慘淡。2012年~2018年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸母凈利潤(rùn)由105.85億元減至19.25億元。當(dāng)中國(guó)地產(chǎn)商紛紛邁入千億時(shí)，從海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地產(chǎn)人的名號(hào)。

2018年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)同比下降59.33%，2019年低迷持續(xù)，上半年凈利潤(rùn)約5.65億元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中國(guó)總資產(chǎn)688.98億元，一年內(nèi)到期債務(wù)20.53億元，同期公司現(xiàn)金及等價(jià)物僅11.5億元，無(wú)法覆蓋短債。

面對(duì)此番困境，潘石屹對(duì)外坦言：“中國(guó)租金回報(bào)率我都不好意思說(shuō)。”他表示，美國(guó)辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%，而我國(guó)租金回報(bào)率偏低，只能先用低房租吸引顧客、日后再漲。

一邊是業(yè)績(jī)低迷、出售資產(chǎn)，另一邊SOHO中國(guó)不拿地、不收購(gòu)，2013年北京麗澤是其拿下的最后一項(xiàng)大宗地塊。潘石屹對(duì)外表示，出售資產(chǎn)所得資金不會(huì)用來(lái)購(gòu)買(mǎi)穩(wěn)定資產(chǎn)，“因?yàn)殇N(xiāo)售得來(lái)的78億元一半交了稅，還要給中介付1%~2%。”

這種情況下，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)日漸低迷，SOHO中國(guó)拿什么拯救日益疲軟的業(yè)績(jī)?

2019年末，潘石屹新注冊(cè)7家公司，注冊(cè)資本總計(jì)2.53億元，除北京辰濟(jì)企業(yè)管理有限公司外，股東均為境外注冊(cè)公司，使得市場(chǎng)再度質(zhì)疑其轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。種種傳言下，隨著黑石集團(tuán)拋來(lái)“橄欖枝”，SOHO中國(guó)或?qū)⒂瓉?lái)命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

關(guān)鍵詞： SOHO中國(guó)