新盤開盤即售罄，熱點區(qū)域的二手房掛牌單價上漲了幾萬，500萬以下的房子就快賣沒了?

近日，深圳樓市頻頻引起關(guān)注。針對房價上漲、部分小區(qū)炒作房價等傳聞，深圳住建局近日專門發(fā)布了官方意見，并直接披露，3月份深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右，價格總體穩(wěn)定，市場價格漲幅不大。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的說法是，3月深圳全市二手房實際成交均價環(huán)比未有大幅波動。但部分片區(qū)個別樓盤確實出現(xiàn)了“火熱”，包括南山、寶安等片區(qū)存在量價齊升的情況。

而當?shù)刂薪槿耸肯?1世紀經(jīng)濟報道記者介紹的情況是，最近更為火爆，有的二手房甚至對比年前上漲了30%。

有業(yè)內(nèi)人士將此次的深圳房價“異動”，最主要的原因歸結(jié)為“貨幣政策的寬松”，而其中一個尤其引人關(guān)注的因素是，有部分房抵經(jīng)營貸進入了樓市。

多位業(yè)內(nèi)人士佐證了這一操作的存在，有受訪專家指出，在二手房均價達到6.4萬的情況下，如果沒有加杠桿，房價很難出現(xiàn)明顯的上漲。

對此，央行也及時出手。4月20日，中國人民銀行深圳中心支行向深圳各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場的情況。

經(jīng)營貸如何流入樓市？

“最近我所在片區(qū)的成交真的很火爆，很多人搶同一套房，價格基本一天一個樣。雖然我們是既得利益的一方，但也覺得短期內(nèi)漲得太快。”4月20日，深圳一位中介機構(gòu)的創(chuàng)始人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

資金面的寬松，全國的避險資金涌入深圳，被他稱作是主要原因。根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，今年一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長期貸款(主要是房貸)增加544.93億元，后者的占比達到了93%。

相比之下，去年同期，深圳住戶部門貸款增加551.92億元，其中，短期貸款增加80.82億元，中長期貸款增加471.11億元，后者的占比約為85%。

除了個人房貸增加之外，這位中介人士表示，一部分經(jīng)營貸也變相進了樓市。

這正是近日在深圳被熱烈討論的話題之一，企業(yè)的經(jīng)營貸是否是此輪房價被炒高的主因?

上述中介人士向記者介紹，只要名下有公司，有紅本在手的房產(chǎn)，就可以申請抵押貸，一般公司的注冊年限決定了可貸款的額度。

“至于貸到的錢怎樣流入樓市?基本有兩種情況，一種是用已有的房產(chǎn)做抵押貸，貸出來的錢再流向樓市;還有一種是先全款買入房產(chǎn)，然后拿去抵押貸款。其實之前也有少數(shù)這樣的情況存在，但現(xiàn)在利率更低。”

深圳貝殼研究院院長肖小平在近日的一場“深圳樓市分析及未來展望會議”上介紹，全市貸款(購房)比例90%左右，10%為一次性;平均貸款成數(shù)63.8%。杠桿高主要體現(xiàn)在抵押貸可能流入了樓市，小企業(yè)經(jīng)營貸款最多，個人名下住宅或商務(wù)公寓，以公司法人名義申請就可以按市場價的70%貸出。經(jīng)營貸利率在3.9%-4.5%，算上貼息后可低至2%(一般貼息半年左右)，而深圳首套房房貸利率為5.05%。

記者聯(lián)系了兩家銀行的貸款人士咨詢，其中一位堅決否認存在此類業(yè)務(wù);另一位則表示“有操作空間”。

不止是資金流入樓市，為了配合“高評高貸”，也有業(yè)主故意將報價提高。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的一份內(nèi)部資料指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經(jīng)營抵押貸款(經(jīng)營貸利率相比房貸利率低)，或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)(此情況亦跟銀行方面核實)，建議相關(guān)部門關(guān)注此類業(yè)主金融加杠桿行為。

誰在如此操作？

記者咨詢了幾家做實業(yè)的中小企業(yè)，都表示并不了解這方面的情況。其中一位企業(yè)主介紹，如果向銀行貸款，會提供股東的不動產(chǎn)等抵押物，但貸款一般會用于采購支付等，并且銀行有嚴格的監(jiān)管。

上述中介人士向記者介紹，很多真正做事情的公司不會搞這些，但的確有個人以公司的名義，以及有專門的投資公司在這樣做。

“個人不難操作，很多人的名下都會掛個公司，或者一般花幾千塊到幾萬塊就可以買到一個年限、資質(zhì)都不低的公司。”這位中介人士稱。

規(guī)模有多大？

經(jīng)營貸進入樓市，有多大的規(guī)模?

根據(jù)中國人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，一季度深圳非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長期貸款增加1889.44億元。

相比之下，2019年一季度，深圳非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長期貸款增加1247.74億元。

今年一季度企業(yè)貸款相比去年同期明顯增長，深圳本地一位地產(chǎn)分析人士向記者表示，這里面可能有一部分資金流入了樓市。

肖小平也在上述會議上表示，“非交易房抵貸款市場比想象中大得多，可能不少于房貸，甚至更大。”

但前述中介人士則認為，其實經(jīng)營貸進入樓市的量可能并沒有多大，但的確一出來就影響很壞。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者分析，“現(xiàn)實中我是了解一些案例的，但具體規(guī)模有多大，現(xiàn)在誰也說不清楚。”

他同時表示，企業(yè)貸款增加，不一定是進入樓市，當前國家對中小企業(yè)有扶持，出臺了一系列紓困政策。但需要注意的是，如果有房抵經(jīng)營貸的存在，說明有住房貸款其實是隱藏起來的，并未反映在住戶部門貸款里面。

一家大型股份制商業(yè)銀行人士在4月20日上午向記者表示，經(jīng)營貸進樓市，我們了解有的銀行在偷偷做，但肯定是小規(guī)模、小量，不可能上量。

“市場上傳得沸沸揚揚，但至少到目前，還沒有上規(guī)模，一旦上規(guī)模，監(jiān)管方面肯定就卡住了。”這位銀行人士稱。

4月20日下午，21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，中國人民銀行深圳中心支行向深圳各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

通知指出，對于貸前，自查貸前準入情況，對借款人名下經(jīng)營實體的真實性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時間情況，企業(yè)成立時間情況。對于貸款管理情況，重點梳理借款人自疫情發(fā)生以來新購房產(chǎn)(含住宅和商務(wù)公寓等)并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預(yù)計實際貸款利率水平情況。對于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測情況。

深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也在4月20日發(fā)聲稱，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實，將依法依規(guī)對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關(guān)處理。

此處的“貼息”，指的是深圳發(fā)布的《應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》中提到，全市產(chǎn)業(yè)資金優(yōu)先用于扶持受疫情影響嚴重的中小微企業(yè)，劃撥10%的市級產(chǎn)業(yè)專項資金重點用于貸款貼息，對于疫情防控期內(nèi)獲得銀行等金融機構(gòu)的新增貸款(展期視同新增)，按實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的貼息支持，貼息期限不超過6個月。

記者從地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以及銀行貸款人士處獲悉，企業(yè)需要在4月底之前獲得貸款才可能拿到貼息，貼息并沒有那么容易申請得到。

“事實上，即便沒有貼息，正常的經(jīng)營貸利率也普遍低于房貸，所以不能簡單說經(jīng)營貸進入樓市是由貼息政策引起的。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

相關(guān)報道：

樓市異動 深圳嚴打“房抵貸”流向地產(chǎn)

深圳樓市刷屏!監(jiān)管出手摸排房抵貸 攔截炒房客套利

深圳嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)炒房 專家：杠桿是此輪上漲最大推手

(文章來源：21世紀經(jīng)濟報道)

(責任編輯：DF522)

關(guān)鍵詞： 深圳500萬以下的房要賣沒了