2020年的疫情大環(huán)境下讓很多人感到焦慮；裁員、降薪、低欲望等社會問題發(fā)生在周遭。當(dāng)前我國租賃市場方興未艾，企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達國家租賃企業(yè)相比，從專業(yè)運營、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，恒城永昶集團學(xué)習(xí)發(fā)達國家成熟租賃企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗為打造長租行業(yè)排頭兵提供了堅實的基礎(chǔ)。

發(fā)達國家租賃市場成熟，為企業(yè)快速發(fā)展提供了土壤

縱觀美國和日本的長租公寓市場，我們發(fā)現(xiàn)有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現(xiàn)在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一種出現(xiàn)在日本市場，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，純租賃業(yè)務(wù)的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。

通過對美國長租公寓板塊6家集中式公寓公司的綜合研究我們發(fā)現(xiàn)，穩(wěn)定的自持集中式公寓運作模式包含以下幾個特點：

1.自己持有90%以上的物業(yè) ，順應(yīng)周期進行物業(yè)的獲取和出售。

2.物業(yè)獲取方式以自主開發(fā)為主，占6成，收購占4成，持有資產(chǎn)周期在4年以上，開發(fā)類資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為9.5%。

3.資本結(jié)構(gòu)上股權(quán)融資與債權(quán)融資比例約為1:1，平均資產(chǎn)負(fù)債率46.1%。

擁抱資本&擁抱產(chǎn)業(yè)鏈

從美國和日本兩種比較成功的商業(yè)模式可以看到，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個可行的方向：

1.擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益

2.擁抱產(chǎn)業(yè)鏈將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤都是可行的方向。

而這兩種商業(yè)模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產(chǎn)業(yè)鏈的模式則需要相當(dāng)?shù)钠脚_管理和協(xié)同能力。可以說無論哪種模式要做到成功都是有相當(dāng)門檻的。

找到價值空間，抓住成本結(jié)構(gòu)

在當(dāng)下住房租賃市場快速發(fā)展之際，恒城永昶積極學(xué)習(xí)發(fā)達國家成功經(jīng)驗，集團囊括了公寓運營、酒店管理、裝飾裝修、配套餐飲、娛樂和家具家電等多項業(yè)務(wù)，形成了服務(wù)、管理、運營、供應(yīng)鏈閉環(huán)。恒城永昶的商業(yè)版圖已經(jīng)能夠滿足公寓行業(yè)從收房、裝修、消費到租后服務(wù)及衍生需求的幾乎所有環(huán)節(jié)。

形成自建自營并有能力輸出管理的多層次公寓品牌。旗下以大城小屋、創(chuàng)邑尚居、濱舍公寓、小屋智趣構(gòu)建適合多人群租住的長租公寓種類，以資本撬動，不斷擴大業(yè)務(wù)范疇形成業(yè)務(wù)閉環(huán)的資產(chǎn)運營模式。

在"當(dāng)下的沖擊"中，恒城永昶開始嘗試重構(gòu)價值體系，用雄厚的實力、基礎(chǔ)去做，審慎地經(jīng)營尋找著租賃價值空間，夯實基礎(chǔ)，強化內(nèi)功。

引領(lǐng)實業(yè)升級的1+N理論

恒城永昶集團創(chuàng)新實踐引領(lǐng)實業(yè)升級發(fā)展的1+N理論，將房屋租賃服務(wù)升級痛點，定義為"1"，通過打造智慧化、可持續(xù)的公寓管理體系，以獲得更好的消費體驗；而將其他主力實體服務(wù)場景，定義為"N"，通過標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)消費，加速推動消費升級。

恒城永昶集團將1+N理論劃分為四個層次，以技術(shù)層為驅(qū)動，自建智能化線上房源管理SaaS系統(tǒng)，輔助業(yè)務(wù)層為主力，以房屋租賃市場為服務(wù)升級的抓手，打造整個生態(tài)層，從而實現(xiàn)會員生態(tài)流量管理體系，最終以為使命層為核心理念，領(lǐng)導(dǎo)整體發(fā)展。

追求區(qū)域經(jīng)營最大化，改造當(dāng)期業(yè)務(wù)去提升經(jīng)營效率

住房租賃在國內(nèi)市場的定位基本是低毛利現(xiàn)金流型業(yè)務(wù)，滿足用戶固定地點的定時性需求。收入來租金收入、增值收入等，經(jīng)營成本主要是去化庫存體系的效率和人工的成本。

恒昌永昶存量經(jīng)營的核心，是追求小區(qū)域內(nèi)供給最大化。租賃的有效距離有較明確的邊界，超過有效邊界，就需要做新的供需關(guān)系。城西的房子再好，也與城東工作的我沒太大關(guān)系。租客能續(xù)簽，是其需要時，體驗不錯、區(qū)域有可供的選項足夠多。

我們聚焦當(dāng)期經(jīng)營為主，用不亞于任何人的努力改造當(dāng)前出租效率。扎根吃透一個區(qū)域，分散集中化，提升流量的有效性和提高客單價。將線上和線下獲客高效的整合，提高運營端變現(xiàn)的能力。

打造產(chǎn)業(yè)鏈上下游強整合，獲取規(guī)模利潤

經(jīng)過兩年多的業(yè)務(wù)演進和發(fā)展，恒城永昶已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺入口貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流，以裝飾裝修等增值業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)為利潤中心，餐飲、娛樂、酒店業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式。租賃業(yè)務(wù)成為一個平臺和入口業(yè)務(wù),起到帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨作為利潤中心存在。

恒城永昶以高度配合的平臺管理和協(xié)同能力打造全產(chǎn)業(yè)鏈的模式，則需要。持續(xù)做大并且保證持續(xù)盈利，恒城永昶在走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個過程中催生或者衍變分化出很多專注做單個領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、餐飲等等。

打造增值服務(wù)，體現(xiàn)服務(wù)價值

擁有強大的體系能力才能從客戶的內(nèi)部價值鏈去做服務(wù)。恒城永昶打造客戶內(nèi)部價值鏈，客戶從租賃到產(chǎn)品，一直到使用產(chǎn)品的每一個價值環(huán)節(jié)。

恒城永昶在未來發(fā)展將實踐不是讓客戶適應(yīng)產(chǎn)品，而是在解決客戶適應(yīng)房子的過程中去進行價值創(chuàng)新。不斷地延遲客戶適應(yīng)時間，為持續(xù)的服務(wù)價值創(chuàng)造出能產(chǎn)生關(guān)系的點，提升客戶的忠誠度與粘度，將企業(yè)和客戶從服務(wù)關(guān)系變成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

未來恒城永昶與客戶之間是一種戰(zhàn)略性的關(guān)系，而不再是一種所謂的交易關(guān)系或者服務(wù)關(guān)系。是租客、是業(yè)主、是合作方的單個角色已經(jīng)模糊，從交易關(guān)系到服務(wù)關(guān)系，從服務(wù)關(guān)系變成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方是一個互相成長的關(guān)系，能更深入地走下去。

今天的恒城永昶在住房租賃經(jīng)營發(fā)展的過程中，回歸經(jīng)營的原點和本質(zhì)，不急功近利、不機會主義，而是與利益相關(guān)方攜手努力，共同構(gòu)建更好的住房租賃生態(tài)，推進產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)發(fā)展。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞：